روز گذشته تفاهم نامه ای مشترک بین شهردار تهران با معاون علمی نهاد ریاست جمهوری به امضا رسید تا براساس این تفاهم نامه شرکت های دانش بنیان و استارتاپی بتوانند با ورود به املاک متروکه صنعتی به موتور محرکی برای احیا و نوسازی این محدوده های شهری تبدیل شود. اما سوال اینجاست که این ایده محمد علی افشانی در حوزه احیای بافت های فرسوده چقدر می تواند به موتور محرک توسعه در بافت های فرسوده تبدیل شود؟
به گزارش تیتر شهر: آمارها نشان می دهد که تهران 4400 هکتار بافت فرسوده دارد که اگر شهرداری تهران با مشارکت بخش خصوصی و شهروندان بخواهد اقدام به نوسازی این محدوده ها کند، به 100 سال زمان نیاز دارد تا این کار انجام شود.
این در حالی است که محمد علی افشانی دروز در یک نشست خبری در حاشیه انعقاد تفاهم نامه فی مابین شهرداری تهران با معاونت علمی نهاد ریاست جمهوری اعلام کرد: ساختمان‌های موجود در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری به استارتاپ‌ها و شرکت‌های فناور واگذار شده و از همه مهمتر اینکه سهم شهرداری بعد از فروش محصولات فناورانه در بازار دریافت خواهد شد.
شهردار تهران درباره این تصمیم گیری در خصوص تعیین تکلیف املاک فرسوده و متروکه در شهر تهران که منجهر به انعقاد تفاهم نامه با معاونت علم و فناوری نهاد ریاست جمهوری شد؛ توضیح داده است: در گذشته برنامه‌ریزی‌ها برای توسعه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد بر نوسازی ساختمان‌ها متمرکز شده بود، ولی در حاضر به این فکر افتادیم که از این بافت به صورت گسترده‌تری بهره‌برداری کنیم.
وی بر این باور است که باید از بافت های فرسوده در راستای تولید دانش و علم استفاده شود و به همین دلیل است که جلساتی را با معاونت علم و فناوری نهاد ریاست جمهوری در این حوزه توسط کارشناسان و مدیران متخصص برگزار شده است که در نهایت خرجی این جلسات ایجاد زمینه ای برای همکاری‌های مشترک اقدام با هدف بهره‌برداری از بافت‌های ناکارآمد در حوزه توسعه فناوری بوده است.
در واقع افشانی در نظر دارد تا امکاناتی که در حوزه بافت های فرسوده در اختیار مدیریت شهری قرار دارد را به استارتاپ‌ها واگذار کند؛ وی بر این باور است که با این اقدام توسعه حیات واقعی بافت‌های فرسوده ایجاد خواهد شد. به همین دلیل تصمیم بر این است تا با هدف ساماندهی ساختمان های متروکه صنعتی زمینه برای ساماندهی آنها توسط شرکت های دانش بنیاد ایجاد خواهد شد.
از قرار معلوم این ساختمان های متروکه واقع دربافت فرسوده قرار است تا به صورت رایگان در اختیار شرکتها و استارتاپ‌ها قرار گرفته و براساس قراردادی که با این شرکتها منعقد میشود، بخشی از سهام این شرکتها در اختیار شهرداری قرار میگیرد.
مهمتر از همه اینکه سهم شهردار از این شرکتها زمانی دریافت میشود که محصول تولید و به بازار عرضه شود و در عین حال پولی که از این طریق نیز دریافت میشود، برای حمایت از شرکتها مجددا هزینه میشود.
آیا راهکار شهرداری تهران دراحیای بافت های فرسوده موثر خواهد بود؟
قبل از اینکه به این سوال جواب دهیم بهتر است تا وضعیت بافت فرسوده را در پایتخت کمی مرور کنیم. اگر املاک ریزدانه قرار گرفته در محدوده های فرسوده و ناپایدار شهری را املاک فرسوده نوع اول در نظر بگیریم، املاک صنعتی متروکه در تقسیم بندی های کارشناسان به عنوان فرسودگی های نوع دوم و سوم قرار می گیرند. املاکی که به دلیل تخلفات در ساخت و ساز و یا عدم همخوانی با طرح های بالا دستی مانند طرح جامع و تفصیلی شهر تهران مشمول رای ماده 100 شهرداری تهران شده اند و به همین دلیل این محدوده ها به صورت متروکه رها شده اند تا در نهایت توافقی بین شهرداری و مالکان خصوصی این زمین ها انجام شود.
عدم مشخص بودن بسته حمایتی شهرداری تهران برای واگذاری املاک متروکه صنعتی به شرکت های دانش بنیان در این تفاهم نامه یکی از ایراداتی است که می توان به این همکاری دو جانبه گرفت. به هر حال معاونت علم و فناوری نهاد ریاست جمهوری به دنبال توسعه شرکت های دانش بنیان است و برای تحقق این ایده این شرکت ها نیاز به فضاهایی برای استقرار و فعالیت خود دارند.
از سوی دیگر با توجه به اینکه احیای بافت های فرسوده یکی از مشکلات شهرداری ها به ویژه شهرداری تهران در دهه های اخیر بوده است و از همه مهمتر وجود املاک متروکه رها شده در پهنه های مختلف شهری که به فضاهای ناایمن شهری معروف هستند؛ در اختیار قرار گرفتن این املاک توسط شرکت های شتاب دهنده یا استارتاپی می تواند مشکل اسکان و فعالیت این مجموعه ها را حل کند و از سوی دیگر شهرداری تهران نیز مدعی این مساله خواهد بود که برای این محدوده های ناایمن اقدامات لازم را انجام داده است.
اما نکته اساسی اینجاست که بیشتر این ساختمان های صنعتی متروکه تحت مالکیت بخش خصوصی قرار دارد. حتی کارخانه های بزرگی مانند چیت سازی، روغن نباتی، سیمان و ... که بارها مورد بازدید مدیران شهری قرار گرفته به دلیل خالی بودن و غیر قابل استفاده بودن، از آن به عنوان یکی از معضلات بافت فرسوده یاد می شود؛ مالکان آن هنوز نتوانسته اند با شهرداری تهران بر سر واگذاری این محدوده ها به مدیریت شهری به توافق برسند و همین مساله باعث رها شدن آنها در محدوده های داخلی و خارجی شهر شده است.
در نتیجه شهرداری تهران بر سر افزودن این محدوده ها به زمین های عمومی شهری برای ایجاد سرانه های هفتگانه خدماتی در محله ها با مشکلات عدیده ای روبه رو بوده است و به رغم تلاش هایی که در سال های گذشته انجام شده؛ هنوز نتیجه مشخصی از مذاکرات با بخش خصوصی در این حوزه به دست نیاورده است ودر بیشتر موارد واگذاری این محدوده ها به محل مناقشه ای بین مالکان و شهرداری تهران تبدیل شده است.
اما با توجه به اینکه شهردار تهران نیز در جریان انعقاداین قرارداد تنها ایده ها و اهداف خود را در خصوص تعیین تکلیف ساختمان های صنعتی متروکه عنوان کرده است و به هیچ اشاره ای به جزئیات این همکاری نکرده است.
این درحالی است که در همین نشست محمد علی افشانی درباره چگونگی اجرای این تفاهم نامه اعلام کرده است که کارگروه و کمیته مشترکی برای بررسی چگونگی اجرای ان تشکیل خواهد شد.
اما سوال اینجاست چگونه ممکن است شهردار تهران تفاهم نامه ای را با معاون علم و فناوری نهاد ریاست جمهوری به امضا برساند که هنوز جزئیات اجرای آن برای وی نیز مشخص نشده و باید منتظر خروجی کمیته باشد که بعدا تشکیل می شود؟ آیا این اقدام افشانی تنها یک قرارداد ژورنالیستی نیست؟
سوال دیگر این است که تنظیم و امضای چنین قراردادی چقدر می تواند مشکل بافت فرسوده شهر تهران را کم کرده و از همه مهمتر به یک عامل محرک توسعه در محدوده های بافت فرسوده تبدیل شود؟
آیا این تفاهم نامه و اجرای آن می تواند ارزش افزوده بافت های فرسوده را در مناطق شهری زیاد کند؟
قطعا اکنون شهردار تهران پاسخی برای این سوالات ندارد چرا که هنوز برای وی نیز مشخص نشده است که خروجی نهایی این تفاهم نامه از روی کاغذ به بعد اجرایی و عملیاتی آن چه خواهد شد؟
به نظر می رسد که طبق این تفاهم نامه و توضیحاتی که محمد علی افشانی داده است، شهرداری تصمیم دارد تا برای املاک صنعتی متروکه بخش خصوصی نیز تصمیم گیری کند. این در حالی است که تجربه احیای بافت های فرسوده از نوع اول تا نوع سوم آن در طول دهه های اخیر نشان داده است؛ هر جا که شهرداری تهران ورود مستقیم به این موضوع داشت، با شکست روبه رو شده است.
از سوی دیگر چرا شهرداری تهران به جای انعقاد این قرار داد در صدد ارائه تسهیلات ویژه به مالکان ساختمان های متروکه صنعتی نکرد تا مالکان با دریافت بسته های تشویقی انگیزه ای برای ه سازی و نوسازی املاک متروکه خود کنند؟
از همه مهمتر اینکه آیا زمانی که شهرداری تهران با ایجاد امکان نوسازی و بازسازی این ساختمان ها آن هم برای شرکت های دانش بنیان می تواند مدعی شود که این سیاست محرک توسعه در بافت های ناپایدار و فرسوده خواهد بود؟
استنباط های اولیه ای که از مفاد این قرارداد و صحبت های شهردار تهران به دست می آید، این فرضیه را پر رنگ تر می کند که این تفاهم نامه به رغم ژورنالیستی بودن آن خروجی قابل قبولی در آینده نخواهد داشت.
اما موضوع دیگری که در این میان شهردار تهران و متولیان باید به آن پاسخ دهند، این است که شرکت های دانش بنیان، شتاب دهنده و استارتاپ با چه انگیزه ای قرار است وارد ساختمان های متروکه، فرسوده و صنعتی شهر تهران شوند؟
این در حالی است که شرکت های دانش بنیان با توجه به اهداف و برنامه ریزی های اقتصادی و شغلی ای که دارند، قطعا فضاها و مکان هایی را انتخاب می کنند که برای فعالیتشان از منظر شهری وضعیتی به مراتب بهتر از ساختمان های متروکه صنعتی داشته باشد.
این این فرضیه را برای تمامی شرکت های استارتاپی درست بدانیم در این صورت شهرداری تهران با همکاری معاونت علم و فناوری نهاد ریاست جمهوری در قالب این تفاهم نامه با هدف بازآفرینی شهری چقدر سعی کرده اند تا یک هماهنگی و همگونی بین محیط کار و جنس فعالیتی که می خواهد در ساختمان های صنعتی متروکه انجام شود را رعایت کرده اند؟
اینکه استارتاپ ها با چه انگیزه ای می خواهند وارد ساختمان های متروکه صنعتی شوند؛ یکی از ابهامات بزرگ این تفاهم نامه است چرا که هنوز مشخص نیست که معاونت علم و فناوری نهاد ریاست جمهوری و شهرداری تهران قرار است در ازای قبول شرکت های دانش بنیان به ورود به این محدوده ها و ساختمان های متروکه چه تسهیلاتی را به آنها بدهد؟
به عبارت ساده تر، هنوز مشخص نیست که بسته تشویقی ای که شهردار تهران برای اجرایی شدن این تفاهم نامه برای شرکت های دانش بنیان در نظر گرفته است، چگونه خواهد بود.
این در حالی است که اگر از همان ابتدا این حمایت ها به صورت ریز و جزئی مشخص نشود، به نظر می رسد که استارتاپ ها هیچ انگیزه ای برای ورود به محیط های ناکارامد شهرداری تهران نخواهند داشت.
نکته مهم دیگری که در این میان قرار دارد، این است که ساختمان های متروکه صنعتی در تقسمی بندی محدوده های بافت فرسوده در گروه بافت های فرسوده نوع دوم و سوم قرار می گیرند. محدوده هایی که به دلیل تغییر کاربری و عدم رعایت ضوابط شهرسازی در سال های گذشته دارای رای ماده 100 هستند.
در واقع یکی از دلایل مهم متروکه شدن بسیاری از ساختمان های متروکه این است که به دلیل ارجای پروندهاین املاک به دلیل تخلفات شهرسازی به کمیسیون ماده 100 و جلوگیری از ادامه فعالیت آنها تا تعیین تکلیف نهایی، از سوی مالکان رها شده و متروکه باقی مانده اند. در بسیاری از موارد رای کمیسیون ماده 100 به تخریب و یا پلمپ این املاک بوده است و همین باتکلیفی بر فرسودگی بیشتر این ساختمان ها افزوده است.
با توجه به شرایطی که این نوع ساختمان ها از منظر شهرداری تهران دارند، چگونه ممکن است که این محدوده ها انگیزه را برای ورود شرکت های استارتاپی فراهم می کند. از همه مهمتر برای اینکه این محدوده های متروکه بازسازی و نوسازی شود، بهتر نبود که به جای انعقاد این تفاهم نامه تسهیلات ویژه ای برای مالکان آنها در نظر گرفته می شد تا آنها اقدام به نوسازی و بازسازی کنند؟ تا اینکه ایده و طرحی را در قالب یک تفاهم نامه همکاری مطرح شود که بازده و خروجی آن قابل پیش بینی نباشد؟
مساله اخر درخصوص ابهامات این تفاهم نامه همانطور که پیش تر گفته شدغ تشکیل کمیته و کارگروه برای بررسی و اجرای کردن آن بعد از انعقاد آن است. آیا بهتر نبود که قبل از انعقاد تفاهم نامه این همکاری و رسانه ای کردن آن این کارگروه شکل می گرفت تا هدف گذاری های مورد نیاز را انجام می داد و اهداف و سیاست های کاربردی این همکاری را از قبل مشخص می کرد؟
در این صورت در این تفاهم نامه نقشه راه به صورت جزئی و کاربردی تر مشخص می شد تا هم تکلیف مالکان ساختمان های متروکه خصوصی و هم شرکت های دانش بنیان از همان ابتدا مشخص می شد تا اینکه این تفاهم نامه از همان ابتدا به یک حرکت ژورنالیستی و رسانه ای شهردار تهران تبدیل شد؟
